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como averbar construção na matrícula do imóvel passo a passo no cartório
Este guia prático explica tudo o que você precisa saber para registrar sua obra. Você vai descobrir quais documentos reunir, como organizar plantas e memorial descritivo, quando o habite-se e o alvará são exigidos e o que o cartório faz por você. Também aprenderá sobre taxas, prazos, erros comuns e impactos na venda, financiamento e tributação. Simples, direto e feito para você evitar problemas. Para um roteiro detalhado dos procedimentos, veja também os passos para a averbação de construção.
Pontos-chave
- Antes de ir ao cartório, junte o Habite-se, planta assinada e ART/RRT.
- Confira a matrícula e corrija nomes e medidas erradas — se necessário, avalie a retificação de registro de imóveis.
- Regularize alvará e projetos na prefeitura se a obra não tiver autorização; procedimentos e defesas contra multas estão explicados em regularização de obra sem alvará.
- Leve procuração se você não puder ir pessoalmente ao cartório; confira a lista de documentos em documentação necessária para transmissão de imóveis.
- Pague os emolumentos e confirme que a averbação saiu na matrícula.
Passo a passo claro de como averbar construção na matrícula do imóvel passo a passo no cartório
Averbar a construção na matrícula confirma o que você construiu e protege seus direitos sobre o imóvel. Primeiro, junte os documentos básicos e leve tudo ao cartório de registro de imóveis. Pense nisso como carimbar a história da sua casa: depois de averbar, a construção passa a constar oficialmente na matrícula. Se houver pendências cadastrais que impeçam a averbação, saiba como proceder em regularização de imóvel com pendências cadastrais.
No cartório, o processo segue etapas simples: checagem dos documentos, registro do pedido e inclusão da averbação na matrícula. O oficial pode pedir complementos, como certidões negativas ou prova de pagamento de tributos — então tenha tudo em ordem para evitar idas e vindas. Guarde o protocolo; ele é seu comprovante até a matrícula ser atualizada.
Documentos iniciais que você deve reunir
- Documentos pessoais do proprietário: RG, CPF e comprovante de endereço.
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo cartório).
- Se houver mais de um dono, leve documentos e assinaturas de todos.
- Documentos da obra: planta aprovada pela prefeitura, alvará de construção (quando exigido) e habite-se ou declaração de conclusão, se já tiver.
- Comprovantes de pagamento de tributos vinculados à obra, se houver.
Quanto mais completo for o seu envelope, menos perguntas o cartório fará. Para casos em que falta escritura ou há documentação deficiente, consulte os caminhos de regularização de imóvel sem escritura.
Etapas no cartório: o que você faz e o que o cartório faz
Você apresenta os documentos, assina o requerimento e, se preciso, reconhece firmas. O cartório confere a certidão de matrícula, registra o pedido e inclui a averbação na matrícula.
Passos práticos:
- Leve documentos pessoais e a certidão de matrícula atualizada ao cartório.
- Entregue a planta aprovada e o habite-se ou declaração de conclusão.
- Assine o requerimento e reconheça firmas quando solicitado.
- Pague emolumentos e guarde o protocolo.
- Aguarde a atualização da matrícula e retire a certidão averbada.
Se surgirem pendências de registro, há orientações práticas sobre como resolvê-las em como resolver pendências de registro imobiliário.
Checklist final para registro de construção
Antes de sair de casa, verifique: RG/CPF, certidão de matrícula atualizada, planta aprovada, alvará (se necessário), habite-se ou declaração de conclusão, comprovantes de pagamento de tributos e procuração se alguém for agir por você.
Documentação necessária: lista oficial e exigências
Se você quer saber como averbar construção na matrícula do imóvel passo a passo no cartório, comece pela lista oficial. O cartório exige documentos do proprietário, documentos do imóvel e responsabilidade técnica do profissional que assinou a planta. Sem esses papéis, o pedido fica parado.
Lista comum (leve originais e cópias):
- Documento de identificação (RG/CPF ou CNH) do proprietário
- Matrícula atualizada do imóvel
- Habite-se ou auto de conclusão emitido pela prefeitura
- Planta aprovada pela prefeitura e planta como construída assinada pelo responsável técnico
- Memorial descritivo assinado pelo responsável técnico (com áreas discriminadas)
- ART/RRT do responsável técnico (engenheiro/arquiteto)
- Certidões negativas de tributos municipais (quando exigidas)
- Procuração com firma reconhecida, se o pedido for por representante
O cartório verifica a conformidade da planta com a matrícula e os dados do proprietário. Se houver divergências, será necessário ajustar a planta ou regularizar débitos antes da averbação — veja o passo a passo de regularização em processo de regularização de imóveis.
Habite-se e quando ele é imprescindível
O habite-se é o documento que atesta que a construção foi vistoriada pela prefeitura e está apta para uso. Para a maioria das averbações, o cartório exige o habite-se porque ele legitima a existência da construção perante o município e o registro imobiliário.
É indispensável em vendas, financiamentos e mudança de uso do imóvel. Em obras pequenas, como reformas que não alterem a área construída, algumas prefeituras aceitam declaração técnica — isso varia. Confirme sempre com a prefeitura e o cartório. Se precisar regularizar obra sem o habite-se, consulte orientações em regularização de obra sem alvará.
Planta aprovada e memorial descritivo: o que precisa constar
A planta aprovada deve ter carimbo da prefeitura, assinatura do responsável técnico e medidas coerentes com a realidade. A planta como construída descreve o executado e precisa bater com o memorial descritivo.
O memorial descritivo deve listar áreas construídas, uso de cada cômodo, materiais principais, confrontações com vizinhos e referências de níveis. Inclua a ART/RRT e, se houve alteração de área, um quadro comparativo com a matrícula antiga.
Como organizar certidões e documentos
Organize em ordem cronológica: matrícula atualizada, habite-se, plantas, memorial e ART/RRT. Digitalize cada documento e mantenha pastas físicas com cópias autenticadas. Marque horário no cartório e leve o número da matrícula. Isso acelera o atendimento.
Exigências do Oficial de Registro de Imóveis
O Oficial verifica se o alvará e o projeto foram emitidos pela prefeitura, se os responsáveis técnicos assinaram os documentos e se o proprietário consta na matrícula. Leve originais para acelerar o atendimento.
Caso haja divergência entre projeto e matrícula — área, confrontações ou proprietários — o cartório pode pedir complementos, plantas retificadas ou o habite-se. Você pode ir pessoalmente ou contratar um profissional (engenheiro, advogado ou despachante) para protocolar e acompanhar.
Apresentação de alvará e requisitos formais
O alvará ou habite-se deve estar emitido pela prefeitura e preferencialmente conter o número do processo e a aprovação do projeto. Traga projeto aprovado, ART/RRT assinada e matrícula atualizada. Se o alvará estiver em nome de pessoa jurídica, leve contrato social atualizado. Procuração com firma reconhecida é necessária se for representar o proprietário.
Reconhecimento de firmas, cópias autenticadas e prazos
O cartório normalmente exige reconhecimento de firmas em procuração e no requerimento de averbação. Pergunte qual tipo de reconhecimento é requisitado. Cópias autenticadas evitam devolução por falta de conformidade.
Prazos: não há um tempo fixo. Com documentos completos, muitos cartórios fazem a averbação em dias a semanas; se houver exigências, o processo pode se estender. Acompanhe o protocolo e guarde o comprovante de pagamento das taxas.
Taxas cartorárias e comprovantes
As taxas cartorárias variam por estado e pela tabela do Tribunal de Justiça local. Peça a guia no cartório ou consulte o site do TJ. Leve comprovantes de pagamento, originais e cópias autenticadas solicitadas.
Documentos a levar:
- Alvará/Habite-se original
- Projeto aprovado
- ART/RRT do responsável técnico
- Matrícula atualizada do imóvel
- RG e CPF do proprietário
- Procuração com firma reconhecida (se aplicável)
- Comprovante de pagamento das taxas
- Cópias autenticadas das assinaturas
Erros comuns na averbação e como evitá-los
Erros que mais atrasam o processo:
- Diferenças entre planta, medição e matrícula
- Documentos com assinaturas faltando
- Falta de habite-se ou alvará
- Plantas desatualizadas ou medições por profissional não habilitado
Evite esses problemas reunindo documentação assinada por profissionais habilitados e conferindo todas as informações antes de protocolar. Se houver necessidade de retificar registros por divergência de áreas ou confrontações, veja orientações sobre retificação de registro.
Inconsistências que geram recusas
Se a planta indicar 120 m² e a matrícula registrar 100 m², o cartório exigirá retificação ou laudo técnico. Aceitam apenas medições assinadas por profissional inscrito no CREA ou CAU. Se o memorial não corresponder à planta, será necessário refazer documentações.
Falta de habite-se ou alvará: como regularizar
Antes de ir ao cartório, confirme na prefeitura se a obra foi autorizada e finalizada conforme licença. Se faltar o documento, solicite a via na prefeitura ou protocole o pedido de regularização. Contrate profissional para projeto de regularização e laudos, protocole na prefeitura e, depois, leve tudo ao cartório.
Passos práticos para regularização:
- Reúna matrícula, planta e documentos municipais.
- Contrate profissional habilitado para medições e laudos.
- Regularize ou solicite habite-se/alvará na prefeitura.
- Apresente a documentação completa no cartório e acompanhe o processo.
Para um guia prático do processo administrativo e cartorial, consulte processo de regularização de imóveis passo a passo.
Relação entre habite-se, alvará e averbação
O alvará autoriza a obra, o habite-se confirma que a edificação está apta para uso, e a averbação registra a obra no cartório. A sequência usual é: alvará → obra → habite-se → averbação. Ao pesquisar como averbar construção na matrícula do imóvel passo a passo no cartório, lembre-se dessa lógica: cada documento tem papel específico no processo legal do imóvel.
Quando o habite-se é exigido
O habite-se é exigido quando a obra altera destinação ou área construída — ampliação, criação de cômodos ou mudança para uso comercial. Em obras pequenas, a prefeitura pode aceitar vistorias ou declarações técnicas, mas confirme no cartório.
Como obter o alvará e sua validade
Para obter o alvará, apresente na prefeitura o projeto aprovado por engenheiro ou arquiteto, plantas, ART/CREA e pagamento de taxas. O alvará pode ter prazo de validade e condições; se vencer, peça prorrogação. Para a averbação, o cartório pedirá o alvará original ou cópia autenticada.
Procedimentos municipais (vistorias, exigências de acessibilidade, recuos) influenciam a aceitação do habite-se e da averbação. Acompanhe protocolos e recursos quando necessário.
Prazos, custos e impactos da averbação na matrícula
Averbar a construção altera a matrícula do imóvel e traz segurança jurídica. Em geral, o processo no cartório leva de dias a meses, conforme documentos, volume do cartório e necessidade de vistorias. Falta de documentos estende significativamente o prazo.
Custos incluem: emolumentos do cartório, honorários do responsável técnico, regularização na prefeitura e taxas para certidões. A tabela de emolumentos varia por estado. Podem haver impostos retroativos se a obra alterou a área tributável.
Impactos práticos:
- Facilita venda e financiamento — a importância do registro para segurança jurídica está explicada em a importância do registro de imóveis.
- Evita problemas com IPTU e autuações
- Dá segurança jurídica ao proprietário
Prazos médios
Fluxo comum:
- Análise inicial do cartório: 7–30 dias
- Exigências e complementos (se houver): 15–60 dias
- Lançamento na matrícula (após correções): 7–15 dias
Se tudo estiver certo, espere 2 a 8 semanas; com exigências, pode levar meses.
Como consultar taxas e custos extras
Consulte a Tabela de Emolumentos do seu estado no site do Tribunal de Justiça ou no cartório. A cobrança pode ser percentual sobre o valor do imóvel, tarifa fixa por ato ou combinação. Não esqueça custos extras: correção de planta, taxas municipais, multas e trabalhos técnicos (vistorias, ART). Faça um orçamento prévio.
Efeitos da averbação na venda, financiamento e tributação
A averbação aumenta a liquidez do imóvel — bancos e compradores exigem matrícula atualizada. A atualização cadastral pode elevar o IPTU, pois a prefeitura passa a cobrar pela área real; porém evita autuações e multas futuras. Para questões de avaliação em transações, considere a relevância do laudo de avaliação.
Conclusão
Você tem em mãos um roteiro prático de como averbar construção na matrícula do imóvel passo a passo no cartório. Com documentos corretos — matrícula atualizada, planta aprovada, habite-se (quando exigido), memorial e ART/RRT — você reduz idas e vindas e garante seus direitos sobre o imóvel.
Confira nomes, medidas e confrontações na matrícula antes de sair de casa. Marque hora no cartório ou contrate um profissional quando necessário. Aguarde prazos, pague as taxas e guarde o protocolo. No fim, a recompensa vem em forma de facilidade para venda, financiamento e paz de espírito.
Para aprofundar-se em procedimentos práticos e exemplos de regularização, acesse também a página sobre processo de regularização de imóveis.
Perguntas frequentes
- Quais documentos você precisa para averbar a construção na matrícula do imóvel?
Você precisa da planta aprovada, alvará, ART/RRT do responsável técnico e escritura ou contrato atualizado. Leve também documento de identidade e comprovante de endereço.
- Como fazer: como averbar construção na matrícula do imóvel passo a passo no cartório?
Vá ao cartório com os documentos. Peça a abertura do pedido de averbação, entregue plantas e certidões, pague as taxas e acompanhe até a matrícula ser atualizada. Em casos de pendências, há orientações sobre resolução de pendências de registro.
- Quanto tempo e quanto custa para averbar no cartório?
O tempo varia de dias a semanas; o custo depende do estado e do valor venal. Pergunte no cartório antes e reserve uma margem para honorários técnicos.
- Quais erros comuns você deve evitar ao averbar a construção?
Não levar plantas não aprovadas, não omitir o responsável técnico, não esquecer taxas ou certidões negativas. Conferir tudo antes de entregar evita retrabalho. Se for necessário regularizar obra sem alvará, veja procedimentos administrativos.
- Você pode fazer a averbação sozinho ou precisa de profissional?
Você pode iniciar sozinho, mas é recomendável ter um engenheiro ou arquiteto e, se possível, um advogado imobiliário. Eles evitam erros e aceleram o processo.
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