Regularização de imóvel herdado é mais simples do que você imagina. Você vai saber quais documentos reunir e o que levar ao cartório. Vai entender o inventário extrajudicial, o ITCMD e como fazer a escritura pública de inventário. Sabe quando chamar um advogado e pega dicas para desburocratizar tudo e agilizar o processo de Regularização de imóvel herdado.
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Principais pontos
- Juntar certidões e documentos
- Abrir inventário ou arrolamento
- Registrar a escritura no cartório de imóveis
- Atualizar IPTU e cadastro municipal
- Usar advogado ou despachante para agilizar
Documentos que você precisa para Regularização de imóvel herdado
Quando você pega a pasta com documentos do parente e pensa: “por onde começo?”, respire e separe papel por papel. Para a Regularização de imóvel herdado, comece pelo básico — certidão de óbito, documentos pessoais do falecido e dos herdeiros — e avance para matrícula, escritura e comprovantes de tributos. Isso evita voltar ao cartório várias vezes.
Confira se a matrícula está atualizada e se a escritura ou contrato corresponde às informações do falecido. Se o imóvel não tiver escritura ou registro formal, veja opções específicas para regularizar imóvel sem escritura ou tratar de regularização em cartório de imóveis sem escritura. Imóveis rurais, terrenos, apartamentos em condomínio ou propriedades ocupadas exigem provas diferentes; fotografe os originais e mantenha cópias digitais.
Certidão de óbito, RG, CPF e certidões negativas que você deve reunir
A certidão de óbito é o ponto de partida. Junte RG e CPF do falecido e dos herdeiros, certidões de nascimento ou casamento atualizadas e pacto antenupcial, quando houver. Recolha certidões negativas (federais, estaduais, municipais, ações cíveis, protestos) para comprovar ausência de débitos ou litígios — isso evita surpresas ao registrar o imóvel. Para uma lista completa dos documentos exigidos na transmissão de propriedade, consulte a página sobre documentação necessária para transmissão de imóveis.
Matrícula do imóvel, escritura e comprovantes de propriedade para cartório
A matrícula atualizada do cartório de registro de imóveis é o documento mais importante. Se houver escritura pública, contrato de compra e venda ou recibos, inclua tudo. Comprovantes de pagamento de IPTU e contas ajudam a demonstrar posse. Leve também o comprovante de recolhimento do ITCMD ou declaração de isenção, pois o cartório costuma exigir essa quitação. Se houver dúvidas sobre identificação do bem, veja orientações sobre identificação da propriedade em casos de herança.
Checklist de documentação necessária para regularizar imóvel herdado
Certidão de óbito; RG e CPF do falecido e dos herdeiros; certidão de casamento ou nascimento; certidões negativas (federais, estaduais, municipais e de ações); matrícula atualizada; escritura/contrato; comprovantes de IPTU e tributos; comprovante de recolhimento do ITCMD ou declaração; procurações (se houver); documentos de ocupantes ou possuidores.
Inventário extrajudicial: quando e como usar na Regularização de imóvel herdado
O inventário extrajudicial é a via mais rápida quando todos os herdeiros estão de acordo e não há menores ou incapazes. É feito em cartório com a presença (ou representação) de todos, com advogado assistente. Normalmente é mais rápido e menos custoso que o judicial e permite transferir a matrícula após o pagamento do ITCMD. Para entender os procedimentos e etapas, consulte o texto sobre procedimentos do inventário e o conteúdo sobre inventário e partilha.
Se houver disputa entre herdeiros, menores incapazes ou dúvidas sobre testamento, o processo deve ser feito judicialmente; informações sobre herança e testamento podem ajudar a identificar situações que exigem ação judicial.
Requisitos legais para abrir inventário extrajudicial — passo a passo
- Concordância de todos os herdeiros (presença ou procuração)
- Advogado para assinar a escritura pública de inventário
- Documentos: certidão de óbito, RG/CPF dos herdeiros, certidão de casamento ou nascimento, matrícula e escritura atualizadas, prova do regime de casamento
- Laudo de avaliação do imóvel para cálculo do ITCMD
- Certidões negativas e procurações com firma reconhecida, se necessário
Para iniciar formalmente, veja orientações sobre abertura de inventário e o processo passo a passo em processo de regularização de imóvel de herança.
Prazos, custos e assinaturas no cartório
Com documentação pronta e imposto quitado, o cartório costuma emitir a escritura em semanas; depois, o registro na matrícula leva alguns dias. Custos: taxas cartoriais, honorários advocatícios e ITCMD (varia por estado, entre ~2% e 8%). Todos os herdeiros precisam assinar presencialmente ou por procuração reconhecida; quem estiver no exterior usa consular ou procuração específica.
Inventário extrajudicial — passo a passo resumido
Reúna certidões; faça avaliação do imóvel; calcule e pague o ITCMD; contrate advogado; leve documentos ao cartório para lavrar a escritura pública de inventário; registre a transferência na matrícula do imóvel.
Imposto ITCMD na transmissão causa mortis e o que você precisa na Regularização de imóvel herdado
O ITCMD incide sobre o valor transmitido por herança — geralmente o valor venal ou o avaliado no inventário. Pagar o ITCMD é obrigatório para registrar o imóvel; sem o comprovante, o cartório pode recusar a lavratura da escritura. Procedimentos e prazos variam por estado: consulte a Secretaria da Fazenda estadual para guias, isenções ou parcelamentos. Para detalhes sobre exigências fiscais e documentação, veja a página sobre exigências para a regularização de herança.
Como calcular o ITCMD e quais alíquotas valem no seu estado
O cálculo parte do valor do imóvel indicado no inventário ou laudo de avaliação, subtraindo dívidas e ônus quando aplicável. Aplique a alíquota do estado; em alguns lugares é progressiva. Verifique sempre a legislação local no site da Fazenda estadual.
Emissão de guias, prazos de pagamento e comprovação para o cartório
Gere a guia no portal da Fazenda estadual com dados do inventário, CPF dos herdeiros e valor do bem. Pague dentro do prazo (bancos, lotéricas ou PIX, conforme permitido) e guarde o comprovante. Em caso de parcelamento, verifique se o cartório aceita a assinatura com parcelamento ativo.
Documentos fiscais para pagar ITCMD
Formulário do ITCMD preenchido; certidão de óbito; documentos de identidade e CPF dos herdeiros; matrícula ou escritura do imóvel; laudo de avaliação ou declaração do valor.
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Escritura pública de inventário e partilha e como registrar imóvel herdado no cartório
A escritura pública de inventário e partilha formaliza a divisão dos bens entre herdeiros quando todos concordam. Após lavrada, leve-a ao cartório de registro de imóveis para atualizar a matrícula — só assim o bem passa a constar em nome dos herdeiros perante terceiros (bancos, compradores, prefeitura). Entenda as vantagens da escritura pública e do registro em cartório em textos como vantagens da escritura pública e vantagens do registro em cartório para herança.
Diferença entre escritura pública de inventário e registro de imóvel
- Escritura pública de inventário e partilha: documento que determina quem recebeu qual bem.
- Registro no cartório de imóveis: atualização da matrícula com os novos proprietários; é o ato que torna a transferência oponível a terceiros.
Passos no cartório de registro de imóveis para atualizar a matrícula
Apresente a escritura pública de inventário ou sentença judicial; documentos pessoais dos herdeiros; certidão de óbito; comprovantes de pagamento de impostos. Pague taxas de registro; o cartório fará a averbação/transcrição na matrícula e emitirá a certidão atualizada. Se o imóvel estiver em situação irregular por falta de registro, verifique orientações sobre inventário de imóvel sem registro ou procedimentos de regularização detalhados em processo de regularização passo a passo.
Passo a passo para registrar imóvel herdado
Reúna certidões e documentos; protocole a escritura ou sentença no cartório de registro de imóveis competente; pague taxas; aguarde análise e averbação; retire a certidão atualizada.
Quando contratar assessoria jurídica para Regularização de imóvel herdado
Procure um advogado se o imóvel ainda não está no seu nome, há dívidas do falecido, pensão, disputa entre herdeiros, falta de documentação ou situações complexas (posse antiga, obra irregular, múltiplos proprietários). O advogado organiza papéis, solicita certidões, calcula o ITCMD e orienta sobre o melhor caminho (cartório ou juiz). Para entender melhor os serviços e etapas que o advogado pode assumir, veja procedimentos do inventário e abertura de inventário.
Como um advogado agiliza inventário extrajudicial e resolve conflitos
O advogado prepara a escritura, reúne certidões e calcula impostos. Se houver conflito, atua como mediador, propõe soluções (partilha, venda ou acordos) e, quando necessário, leva o caso ao Judiciário preservando seus direitos.
Custos, procurações e serviços de assessoria
Custos: honorários advocatícios, taxas cartoriais e ITCMD. Procurações públicas evitam viagens; o advogado orienta sobre o tipo necessário e acompanha a validação. Negocie honorários por escrito (fixos ou percentuais).
Serviços de assessoria jurídica recomendados
Levantamento de documentos, verificação de ônus e débitos, cálculo de impostos, elaboração de procurações, mediação entre herdeiros, preparação do inventário (extrajudicial ou judicial), lavratura da escritura e acompanhamento do registro.
Desburocratização: dicas práticas para garantir Regularização de imóvel herdado rápida e sem erros
Reúna matrícula, certidões (óbito, nascimento, casamento), IPTU, comprovantes de pagamento e documentos pessoais dos herdeiros. Digitalize tudo e use checklist. Priorize regularizar débitos (IPTU, condomínio) antes da transferência.
Organize a família: comunique herdeiros, combine responsabilidades e escolha um responsável por acompanhar prazos. Use cartórios digitais, agendamentos online e modelos de documentos (procuração, minuta de inventário), mas revise com advogado. Se o imóvel estiver sem documentação formal e houver posse prolongada, avalie alternativas como usucapião para imóvel de herança ou procedimentos de usucapião extrajudicial.
Organize documentos, comunique herdeiros e evite atrasos
Monte um kit com certidão de óbito atualizada, último IPTU, matrícula atualizada, certidões negativas e cópias de RG/CPF. Digitalize e nomeie arquivos com padrão (ex.: MATRICULA_12345.pdf). Combine prazos e responsabilidades entre os herdeiros; ausência de um documento pode parar o processo.
Use cartórios digitais, agendamentos online e modelos para facilitar
Muitos cartórios permitem upload de documentos e assinatura eletrônica. Verifique serviços online do cartório onde a matrícula está registrada. Templates economizam tempo — confirme cláusulas com um profissional. Certifique-se de que todos têm e-CPF ou certificação necessária para assinaturas eletrônicas.
Estratégias de desburocratização para Regularização de imóvel herdado
Priorize a matrícula atualizada, regularize débitos antes de transferir, documente acordos entre herdeiros, e mantenha checklist por etapas (documentos, certidões, inventário, registro). Em casos complexos, chame um advogado para proteger direitos e acelerar soluções.
Conclusão
A Regularização de imóvel herdado não precisa ser um labirinto. Com documentos organizados, matrícula atualizada e pagamento do ITCMD, você já percorre a maior parte do caminho. O inventário extrajudicial é o atalho quando todos concordam; a escritura e o registro no cartório são o carimbo que garante seus direitos.
Faça um checklist, digitalize papéis e convoque os herdeiros. Em caso de disputa ou falta de documento, chame um advogado — ele evita tropeços e acelera o processo. Use cartórios digitais e modelos prontos para ganhar tempo. Organização, comunicação e ação transformam burocracia em rotina.
Quer saber mais? Leia outros artigos em https://thiagobezerra.adv.br.
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Perguntas Frequentes
- Como posso fazer a Regularização de imóvel herdado rápida e fácil?
Junte certidões, matrícula e inventário/arrolamento; contrate um advogado ou vá ao cartório; siga prazos e pague o ITCMD.
- Quais documentos preciso para a Regularização de imóvel herdado?
Certidão de óbito; RG/CPF dos herdeiros; matrícula atualizada; escritura ou contrato; certidões negativas; comprovante de pagamento de impostos; inventário ou termo de partilha.
- Quanto tempo leva a Regularização de imóvel herdado?
Depende: inventário extrajudicial costuma levar semanas; inventário judicial pode durar meses. Organização acelera.
- Posso vender antes da Regularização de imóvel herdado?
Não. Sem regularização, a venda é arriscada e pode ser anulada. Regularize primeiro.
- Como reduzir custos na Regularização de imóvel herdado?
Faça inventário extrajudicial se possível, negocie acordos entre herdeiros, organize toda a documentação e negocie honorários advocatícios por escrito. Para estratégias práticas no processo de regularização, veja o processo de regularização para imóveis de herança.