inventário extrajudicial de imóveis com testamento particular

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inventário extrajudicial de imóveis com testamento particular requisitos e limites — aqui você encontra tudo que precisa saber de forma clara e direta. Você vai ver quem pode pedir e quando é permitido. Vai entender os requisitos legais, o papel do cartório e como ocorre a homologação do testamento particular. Saiba quais documentos reunir, os limites por causa de herdeiros incapazes ou falta de consenso, e quando é preciso ir para o inventário judicial. Entenda também o passo a passo da escritura de partilha, o registro de imóveis, os custos, o ITCMD e os prazos. Se precisar, você saberá quando contratar advogado. Tudo em linguagem simples para você agir com segurança.

Principais Conclusões

• Você pode usar inventário extrajudicial se todos os herdeiros concordarem.

• É obrigatório ter advogado para lavrar a escritura pública do inventário.

• O testamento particular deve ser apresentado; pode precisar de validação.

• Separe matrícula do imóvel, certidões e comprovantes fiscais atualizados.

• A via extrajudicial costuma ser mais rápida e menos custosa; há limites legais.

Requisitos e limites que você precisa saber sobre inventário extrajudicial de imóveis com testamento particular requisitos e limites

Se o falecido deixou um testamento particular, é possível optar pelo inventário extrajudicial, desde que cumpridos os requisitos legais. Esse caminho é geralmente mais rápido que o judicial, mas não é aplicável em todas as situações. O testamento precisa estar válido e ser apresentado no cartório com a documentação necessária.

Limites principais: o inventário extrajudicial só funciona quando todos os herdeiros concordam e são capazes. Se houver disputa, dúvida sobre assinatura do testamento, herdeiro menor ou interdito, ou bens no exterior, o processo vira matéria de juiz. Dívidas, hipotecas ou ônus reais sobre os imóveis também podem impedir a partilha no cartório. Por isso, atenção aos detalhes documentais — especialmente à [matrícula atualizada e à identificação da propriedade](identificação da propriedade em casos de herança) e às certidões de ônus.

Quem pode pedir e quando é permitido

Herdeiros, testamenteiro (executor) ou qualquer interessado com procuração podem iniciar o procedimento no cartório, sempre com a participação de um advogado. O pedido só é permitido após o falecimento e quando há acordo entre todos os herdeiros capazes. Se faltar consenso ou existir incapacidade, o caminho é judicial — consulte orientações sobre [abertura de inventário](abertura de inventário) e os [procedimentos do inventário](procedimentos do inventário).

Condições legais e limites: herdeiros capazes e consenso

• Concordância unânime dos herdeiros capazes.

• Todos devem assinar a escritura e aceitar a partilha.

• Herdeiros menores, interditos ou com curatela inviabilizam a via extrajudicial.

• Dúvidas sobre a autenticidade do testamento particular tendem a levar o caso ao Judiciário.

Documentos para inventário extrajudicial com testamento

Para abrir o inventário no cartório você precisará, no mínimo:

• Certidão de óbito do falecido.

• Original do testamento particular (quando houver). Veja detalhes sobre [testamento e herdeiros](testamento e herdeiros).

• Documentos pessoais dos herdeiros (RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento).

• Matrícula do imóvel atualizada (Registro de Imóveis) — consulte orientação sobre a [transferência de propriedade por herança](transferência de propriedade de herança).

• Certidão de ônus reais e negativas de débitos (matrícula, IPTU).

• Comprovantes de quitação de financiamentos, se houver.

• Procuração, se um herdeiro estiver representado — veja os [requisitos para cessão de direitos sobre imóvel em herança](requisitos para a cessão de direitos).

• Outras certidões que o cartório exigir (incluindo declaração de inexistência de testamento público, quando pertinente). Para uma lista prática, confira os documentos indicados em [documentos para transferência de imóvel herdado](documentos para transferência de imóvel herdado) e em [documentação necessária para transmissão de imóveis](documentação necessária para transmissão de imóveis).

Como funciona a homologação de testamento particular no cartório

A homologação começa com a apresentação do documento original ao cartório de notas. O tabelião verifica:

• Autenticidade do testamento (assinaturas, testemunhas quando exigidas).

• Documentação dos herdeiros e propriedade dos bens.
  Se estiver tudo em ordem e houver consenso, o cartório pode lavrar a escritura pública de inventário e partilha, que será título hábil para transferir bens.

Se houver impedimentos (herdeiro incapaz, disputa, falta de formalidades), o cartório encaminha para o juízo ou orienta sobre a necessidade de homologação judicial — procedimentos detalhados em [inventário judicial simples](inventário judicial simples) e em [inventário e partilha](inventário e partilha).

Passos práticos no cartório

• Apresentação do testamento original, certidão de óbito e documentos pessoais.

• Verificação das assinaturas e levantamento dos bens e débitos.

• Elaboração da minuta da escritura pública de inventário e partilha pelo advogado.

• Assinatura da escritura por todos os herdeiros e reconhecimento de firmas.

• Encaminhamento para registro no Registro de Imóveis (quando houver imóvel) — entenda as vantagens do [registro em cartório de imóveis adquiridos por herança](vantagens do registro em cartório).

Requisitos legais para homologação do testamento particular

Para o cartório homologar o testamento particular é preciso, em suma:

• Testamento original e, se aplicável, testemunhas válidas.

• Concordância unânime dos herdeiros capazes.

• Documentos pessoais e certidões dos bens em ordem.

• Situação fiscal e registral regular dos imóveis — quando há pendências, veja opções em [regularização de imóvel com pendências cadastrais](regularização de imóvel com pendências cadastrais) e em [processo de regularização para imóveis de herança](processo de regularização).

Esses pontos definem os limites do procedimento: se faltar algum, o caminho é judicial.

Registro de imóveis após a escritura

Depois de lavrada a escritura pública de inventário e partilha, leve-a ao Registro de Imóveis competente. Lá será feita a averbação e a transcrição da nova titularidade, atualizando a matrícula do imóvel. Sem esse registro, a mudança não tem efeito perante terceiros — por isso a [transferência de propriedade de herança](transferência de propriedade) só se consuma com o registro e com a eventual regularização em cartório ou registro público.

Passo a passo resumido para partilha extrajudicial (com testamento)

• Reunir documentos essenciais: certidão de óbito, documentos pessoais, matrícula do imóvel e testamento particular.

• Verificar validade do testamento e reunir certidões.

• Contratar advogado e redigir a minuta de partilha — procedimentos e orientações sobre [inventário e partilha](inventário e partilha).

• Calcular e recolher ITCMD e demais taxas.

• Levar a minuta ao cartório para lavrar a escritura pública.

• Registrar a transferência no Registro de Imóveis.

Lembre-se: quando há testamento particular, confirme requisitos específicos com o cartório ou advogado, pois isso pode exigir providências adicionais antes do registro, inclusive regularizações previstas em páginas sobre [regularização de imóvel herdado](como regularizar imóvel de herança) e [regularização de imóvel sem escritura](regularização de imóvel sem escritura).

Quando contratar advogado e qual o papel dele

A assistência jurídica é obrigatória no inventário extrajudicial. O advogado:

• Verifica formalidades do testamento particular.

• Redige a minuta de partilha.

• Calcula o ITCMD e orienta sobre reduções possíveis.

• Representa os herdeiros no cartório e, se necessário, no Judiciário — veja informações sobre [procedimentos do inventário](procedimentos do inventário) e sobre [abertura de inventário](abertura de inventário).

Atos no cartório: escritura pública e comunicação ao Registro de Imóveis

O cartório transforma a minuta em escritura pública de partilha assinada pelo tabelião e pelos herdeiros. Em seguida, a escritura é apresentada ao Registro de Imóveis para averbação e transcrição. Só após o registro a propriedade muda de nome definitivamente — a importância desse registro está explicada em [vantagens de registro em cartório de imóveis adquiridos por herança](vantagens do registro).

Custos: honorários, ITCMD e emolumentos

• ITCMD: imposto estadual, alíquota varia (geralmente 2% a 8%).

• Emolumentos cartoriais: para lavrar a escritura e registros (variam por Estado).

• Honorários advocatícios: podem ser percentuais ou valores fixos.

Exemplo ilustrativo: imóvel de R$ 500.000 com ITCMD a 4% → R$ 20.000 de imposto; emolumentos e honorários somam valores adicionais. Peça orçamento ao advogado e ao cartório.

Situações em que o inventário extrajudicial com testamento particular não é possível

• Herdeiros incapazes (menores sem representante, interditos).

• Litígio entre herdeiros ou ausência de consenso.

• Dúvidas sobre a autenticidade do testamento particular.

• Bens no exterior.

• Documentação faltante ou débitos fiscais que impeçam a lavratura.

Nesses casos, é obrigatória a via judicial para nomeação de curador, análise probatória e decisão do juiz — consulte as diferenças em [inventário judicial simples](inventário judicial simples) e nos [procedimentos do inventário](procedimentos do inventário).

Testamento particular sem reconhecimento ou com dúvidas

Um testamento particular pode existir, mas precisa ser provado. Se há assinatura questionada, falta de testemunhas ou suspeita de fraude, o cartório pode recusar e o caso seguirá ao Judiciário, que avaliará pericialmente a autenticidade. Para entender melhor a relação entre testamento e sucessão, veja [herança e testamento](herança e testamento).

Prazos (inventário extrajudicial com testamento)

Prazos variam por Estado. Muitos exigem recolhimento do ITCMD antes da lavratura (prazos entre 30 e 180 dias para pagamentos e regularizações). Quando tudo está certo, a lavratura da escritura e o registro costumam ocorrer entre 30 e 90 dias. Se houver contestação ou questões que exijam processo judicial, os prazos aumentam para meses ou anos.

Documentos essenciais que você deve reunir

• RG, CPF e comprovante de endereço dos herdeiros.

• Certidão de óbito.

• Certidão de casamento ou documento de união estável (se aplicável).

• Matrícula atualizada do imóvel e comprovantes de IPTU.

• Certidões negativas fiscais (federal, municipais ou estaduais, conforme exigência).

• Original do testamento particular e identificação das testemunhas, se houver.
  Organize tudo numa pasta e tenha cópias autenticadas quando o cartório pedir. Para checklists e guias práticos, consulte [documentos para transferência de imóvel herdado](documentos para transferência) e [documentação necessária para transmissão de imóveis](documentação necessária).

Documentos dos imóveis

A matrícula atualizada é o documento-chave. Traga também escritura, contrato de compra e venda, comprovantes de quitação de financiamento e plantas, se houver. Essas provas antecipam checagens no cartório e no Registro de Imóveis. Se o imóvel não tiver escritura ou estiver irregular, verifique as soluções em [regularização de imóveis sem escritura em cartório](regularização em cartório) e em [solução legal para imóvel sem escritura](solução legal).

Custos e prazos: o que você precisa saber sobre inventário extrajudicial de imóveis com testamento particular requisitos e limites

Os custos e prazos dependem do Estado, do valor dos bens e da existência de consenso. No caso de “inventário extrajudicial de imóveis com testamento particular requisitos e limites”, insista em:

• Testamento válido e apresentado;

• Todos os herdeiros maiores e capazes e em consenso;

• Advogado habilitado e recolhimento do ITCMD.

Sem esses elementos, o cartório não lavra a escritura e o processo seguirá ao Judiciário, aumentando custos e prazos.

ITCMD, emolumentos cartoriais e estimativa de custos

• ITCMD: imposto estadual (2%–8% conforme Estado).

• Emolumentos: tabela estadual para lavratura e registro.

• Honorários: variam conforme profissional e complexidade do caso.

Prazos médios

• Procedimento extrajudicial (com documentação pronta): 30 a 90 dias.

• Procedimento judicial (contestações, prova de testamento): meses a anos.

Advogado para inventário extrajudicial com testamento

Contrate advogado desde o início. Profissional experiente evita erros, reduz retrabalhos e orienta sobre estratégias fiscais e registrárias. Para orientações sobre os atos do inventário e partilha, veja [procedimentos do inventário](procedimentos do inventário) e [inventário e partilha](inventário e partilha).

Checklist rápido (resumido)

• Reunir: certidão de óbito, testamento original, matrícula do imóvel, documentos pessoais e certidões negativas.

• Confirmar: consentimento unânime dos herdeiros maiores e capazes.

• Contratar advogado e calcular ITCMD.

• Apresentar tudo ao cartório: lavratura e, depois, registro no Registro de Imóveis.
  Este checklist é útil ao tratar de “inventário extrajudicial de imóveis com testamento particular requisitos e limites” e ajuda a evitar surpresas. Se houver irregularidades no imóvel herdado, consulte guias de [regularização de posse e propriedade](regularização de posse e propriedade) e de [regularização de imóvel herdado](como regularizar imóvel de herança).

Conclusão

Se todos os herdeiros concordarem e forem maiores e capazes, o inventário extrajudicial de imóveis com testamento particular requisitos e limites costuma ser o caminho mais rápido e menos oneroso. Reúna documentos, traga o testamento original, contrate advogado e antecipe o pagamento do ITCMD. Caso haja herdeiro incapaz, litígio ou dúvida sobre a autenticidade do testamento, o processo deve seguir pela via judicial. Organize a documentação, peça orçamentos e consulte o cartório e um advogado para conferir prazos e custos no seu Estado.

Quer se aprofundar? Passe no site e leia mais: https://thiagobezerra.adv.br.

Perguntas frequentes

• O que é inventário extrajudicial de imóveis com testamento particular?
  É o procedimento em cartório para transferir imóveis quando há testamento particular e acordo entre herdeiros; resolve-se fora da Justiça.

• Quais documentos devo levar?
  Certidão de óbito, testamento, matrícula dos imóveis, documentos pessoais dos herdeiros e certidões negativas. O cartório pode exigir documentos adicionais; veja [documentos para transferência de imóvel herdado](documentos para transferência).

• Quais são os requisitos e limites do inventário extrajudicial de imóveis com testamento particular requisitos e limites?
  Testamento válido, todos os herdeiros maiores e capazes e consenso unânime. Incapazes ou disputa exigem inventário judicial — consulte [inventário judicial simples](inventário judicial simples).

• Quanto tempo e quanto custa?
  Sem obstáculos, semanas a poucos meses. Custos: ITCMD, emolumentos e honorários advocatícios, variando por Estado e valor dos bens.

• O que fazer se um herdeiro for incapaz ou houver litígio?
  O inventário extrajudicial não é possível. É preciso abrir inventário judicial para o juiz nomear curador ou decidir sobre controvérsias — veja [abertura de inventário](abertura de inventário) e [procedimentos do inventário](procedimentos do inventário).

Outras leituras úteis: regularização de imóveis sem escritura, transferência de propriedade por herança e identificação da propriedade em casos de herança. Para casos específicos de venda ou doação de imóvel herdado, consulte também orientações sobre [impedimentos legais para venda de imóvel em herança](impedimentos legais para venda) e sobre [impedimentos na doação de imóveis entre irmãos em herança](impedimentos na doação entre irmãos).