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Transferência de propriedade de herança é o tema deste guia prático para regularizar um imóvel herdado. Você vai entender os passos legais, quando abrir inventário, quem pode requerer e quais documentos são essenciais. Veja também como funciona o ITCMD, as custas de cartório, a escritura pública e o registro do imóvel. Explico quando cabe o inventário extrajudicial, como agir em disputas e opções como usucapião para resolver pendências. Para um panorama do processo, consulte o processo de regularização de imóvel de herança.
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Principais Conclusões
- Você precisa abrir inventário para a Transferência de propriedade de herança.
- Deve pagar impostos e taxas para regularizar o imóvel.
- Reúna certidões, documentos pessoais dos herdeiros e o testamento, se houver.
- Atualize a matrícula no cartório de registro de imóveis.
- Procure um advogado ou tabelião para evitar erros e atrasos — veja orientações sobre como fazer a transferência de forma segura.
Passos legais para a Transferência de propriedade de herança
O primeiro passo é identificar os herdeiros e verificar a existência de testamento. Com isso, escolha: inventário judicial ou inventário extrajudicial em cartório. Em seguida faça a coleta de documentos, avaliação dos bens e pagamento dos impostos. Tudo culmina na partilha formal e no registro da transferência no cartório de registro de imóveis — ato que efetiva a mudança de titularidade.
Se todos os herdeiros forem maiores e capazes e houver acordo, opte pelo inventário em cartório (mais rápido e, em geral, menos caro). Havendo incapazes, litígio ou divergência, o processo segue pela via judicial, com prazos e audiências específicos. Testamento pode exigir procedimentos adicionais; informe-se cedo sobre herança e testamento para não perder prazos.
Após a partilha, quite o ITCMD, outorgue a escritura pública quando necessário e registre o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Guarde recibos e certidões. Sem completar todas as etapas, a Transferência de propriedade de herança pode ficar incompleta, impedindo venda ou financiamento futuros — por isso vale consultar o processo passo a passo.
Quando abrir inventário e partilha
Abra o inventário o quanto antes. Há prazo legal que varia por estado (muitos casos exigem abertura em cerca de dois meses) e atrasos podem gerar multas e juros. Quanto mais cedo iniciar, menores as chances de problemas com dívidas, ocupação do imóvel ou disputas familiares. Para orientações práticas sobre a abertura de inventário, veja o material indicado.
Quem pode requerer o inventário e prazos
Cônjuge, filhos, outros herdeiros, legatários ou o testamenteiro podem pedir a abertura do inventário. Quem propõe o pedido costuma assumir a função de inventariante, administrando os bens até a partilha. O inventariante tem obrigações imediatas: pagar dívidas urgentes, conservar bens e prestar contas. Organize documentos e contas no início para evitar complicações (ex.: IPTU pendente) e siga os procedimentos do inventário.
Primeiro documento a providenciar para iniciar o processo
A certidão de óbito é o documento inicial e indispensável. Em seguida, providencie matrícula atualizada do imóvel, CPF e documentos pessoais dos herdeiros, certidão de casamento ou nascimento, e comprovantes de propriedade e de dívidas. Consulte a lista de documentação necessária para transmissão de imóveis.
Documentação para regularização de imóvel herdado
Os documentos são o mapa que guia a Transferência de propriedade de herança. Sem eles, cartório e registro de imóveis não avançam. Prepare-se para obter certidões no registro civil, registro de imóveis, prefeitura, Receita Federal e tribunais (se houver testamento ou inventário judicial). Muitos itens precisam estar atualizados e autenticados; guarde originais e cópias e peça certidões com validade adequada quando possível.
Planeje emolumentos, impostos (ITCMD), taxas de cartório e honorários de advogado. Se houver vários herdeiros, combine uma reunião clara e formalize acordos por escrito para acelerar o processo. Para imóveis sem escritura ou registro existe procedimento específico — veja a regularização de imóvel sem escritura e a opção de regularização em cartório.
Certidões essenciais e documentos pessoais
Documentos fundamentais: certidão de óbito, certidão de casamento ou nascimento dos herdeiros, certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel, certidão de ônus reais e certidões negativas de débitos municipais (IPTU) e federais quando exigidas. Leve RG, CPF e comprovante de endereço dos herdeiros e do cônjuge sobrevivente. Procurações públicas quando aplicáveis.
Como obter documentação para Transferência de propriedade de herança
Dê entrada no inventário (judicial ou extrajudicial). No cartório solicite certidão de inteiro teor da matrícula; na prefeitura, certidão de tributos e débitos; na Receita, certidões online. A Transferência de propriedade de herança só avançará quando o formal de partilha, a escritura pública (se for o caso) ou o alvará judicial estiverem prontos. Regularize CPFs e pendências antes de marcar assinaturas. Se o imóvel não estiver documentado consulte os procedimentos para regularização de imóveis não documentados.
Lista básica de documentos exigidos para registro
- Certidão de óbito do titular;
- Documento de identidade e CPF dos herdeiros;
- Certidão de casamento ou nascimento;
- Formal de partilha ou escritura pública de inventário;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidão de ônus reais;
- Certidões negativas de débitos municipais (IPTU) e federais quando exigidas;
- Comprovante de pagamento do ITCMD;
- Procuração pública (quando aplicável).
Impostos e custos na Transferência de propriedade de herança
A principal despesa é o ITCMD (imposto estadual sobre transmissão causa mortis e doação). Some a isso as custas de cartório, eventuais honorários de advogado e o custo do registro no cartório de imóveis. Os valores variam por estado, tipo de inventário (judicial tende a ser mais caro) e complexidade do caso.
Organize prazos: o pagamento do ITCMD costuma ser exigido antes do registro e a escritura só é aceita com certidões atualizadas e débitos regularizados. Para entender etapas e prazos consulte o processo de regularização passo a passo.
Como funciona o imposto ITCMD no inventário
O ITCMD é cobrado pelo estado sobre o valor do bem transmitido. Alíquotas variam (comuns entre 2% e 8%). Usa-se valor venal ou declarado; em caso de dúvida é possível obter avaliação técnica — a importância do laudo de avaliação pode ser relevante. O comprovante de quitação do ITCMD é frequentemente exigido para o registro.
Custas de cartório, escritura pública e registro
Emolumentos para lavratura de escrituras, certidões e registro são tabelados por estado e aumentam conforme o valor do imóvel. Inventário judicial envolve custas processuais e possivelmente honorários mais altos. Quanto mais litígio, mais custos.
Estimativa prática de taxas e prazos
- ITCMD: entre 2% e 8% do valor do bem (varia por estado);
- Emolumentos de cartório: algumas centenas a alguns milhares de reais;
- Registro: costuma variar de R$200 a R$2.000 dependendo do caso;
- Honorários advocatícios: variam amplamente.
Prazos: inventário extrajudicial de 30 a 90 dias (se tudo certo); judicial pode levar meses ou anos.
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Registro de imóvel e escritura pública de inventário
A escritura pública de inventário formaliza a partilha e permite a Transferência de propriedade de herança perante o cartório de registro de imóveis. Depois de lavrada e com o ITCMD pago, a escritura deve ser apresentada ao cartório de registro para que a matrícula seja atualizada — saiba mais sobre as vantagens do registro.
Passo a passo para registro no cartório de imóveis
- Junte: escritura pública de inventário ou sentença, certidões negativas conforme exigência, matrícula atualizada e comprovantes de pagamento do ITCMD e emolumentos.
- Protocole o pedido no cartório de registro de imóveis onde o bem está matriculado.
- Aguarde análise, atenda exigências complementares, pague taxas e peça a certidão atualizada da matrícula após o registro.
Para um roteiro detalhado, veja o processo passo a passo.
Diferença entre matrícula atualizada e escritura
A matrícula é o histórico oficial do imóvel no cartório de registro — contém proprietários anteriores, descrição e ônus. A escritura formaliza a partilha; só com o registro na matrícula a transferência vale perante terceiros.
Como confirmar o registro e evitar erros
Peça certidão de matrícula atualizada e confira nome, número do imóvel, descrição e ausência de ônus. Compare com a escritura e recibos de pagamento do ITCMD. Guarde protocolos e consulte advogado ou o próprio cartório em caso de divergência. A leitura sobre registro em cartório de imóveis adquiridos por herança ajuda a entender cuidados práticos.
Inventário extrajudicial: requisitos para regularização de imóvel herdado
O inventário extrajudicial é a via mais rápida para a Transferência de propriedade de herança quando há consenso entre todos os herdeiros. No cartório, com assistência de advogado, lavra-se a escritura pública que formaliza a partilha — entenda condições em regularização de imóvel herdado.
Para isso é necessário comprovar titularidade com matrícula atualizada e pagar tributos (ITCMD). A presença de advogado é obrigatória para redigir a minuta da escritura e acompanhar o ato.
Quando optar pelo inventário extrajudicial
Opte pelo extrajudicial quando todos os herdeiros forem maiores, capazes e houver acordo sobre a partilha. Se houver menores, incapazes, ausentes ou disputa sobre a partilha, o processo deverá ser judicial — veja diferenças em inventário e partilha.
Requisitos e documentação para inventário extrajudicial
Certidão de óbito, documentos pessoais do falecido e dos herdeiros, certidão de casamento ou pacto antenupcial, matrícula atualizada, certidões negativas de débitos quando aplicável, e recolhimento do ITCMD. Assinatura de todos os herdeiros na escritura ou procuração pública quando alguém não puder assinar.
Vantagens e limites do inventário extrajudicial
Vantagens: rapidez, menor custo e discrição. Limites: exige consenso; com conflito, menores ou testamento contestado, tem de ir ao fórum.
Soluções para disputas: usucapião e divisão litigiosa de bens hereditários
Quando há disputa, avalie opções práticas: mediação, partilha judicial, venda para divisão do preço ou ação de usucapião (quando alguém ocupa o imóvel com ânimo de dono, por tempo contínuo e sem oposição). Reúna provas (IPTU, contas, fotos, testemunhas) e procure acordo antes de judicializar. Para saber quando a usucapião é cabível em casos de herança, consulte usucapião e herança de imóvel não formalizada e o guia usucapião para imóvel de herança.
Quando a usucapião de herança é aplicável
Usucapião aplica-se quando há posse mansa e pacífica com ânimo de dono, contínua e sem oposição por prazo legal. Prazos variam conforme o tipo de usucapião e a existência de justo título/boa-fé. A usucapião não se aplica se o inventário já resolveu a situação do bem. Após reconhecimento, é possível buscar o registro de usucapião no cartório.
Como proceder em divisão litigiosa de bens hereditários
Tente mediação e acordo. Se não for possível, procure advogado para ajuizar inventário e partilha. O juiz definirá a divisão ou poderá determinar venda do bem para repartição do valor. Em paralelo, se houver posse consolidada, avalie usucapião com suporte probatório. Para procedimentos judiciais, veja o conteúdo sobre inventário judicial.
Medidas práticas para regularização e acordo
Reúna documentos (IPTU, contas, fotos), convoque os herdeiros, proponha mediação e, em caso de acordo, faça inventário extrajudicial. Se não houver acordo, junte provas para ação judicial e evite negociações informais que compliquem o futuro.
Checklist rápido para Transferência de propriedade de herança
- Certidão de óbito atualizada;
- Matrícula do imóvel (inteiro teor) sem óbitos não declarados;
- RG, CPF e comprovante de endereço dos herdeiros;
- Certidão de casamento ou nascimento;
- Formal de partilha, escritura pública ou sentença;
- Certidões de ônus reais e negativas de débitos municipais;
- Comprovante de pagamento do ITCMD;
- Procuração pública, se for o caso;
- Advogado para orientação (obrigatório no cartório).
Veja também a relação completa de documentos necessários para transmissão.
Erros comuns a evitar na Transferência de propriedade de herança
- Deixar para abrir inventário tardiamente (multas e juros);
- Não atualizar CPFs ou certidões antes de assinar;
- Tentar pular etapas (escritura sem matrícula atualizada) — entenda a diferença entre escritura e contrato;
- Não comprovar pagamento do ITCMD antes do registro;
- Fazer acordos informais sem formalizar em escritura.
Conclusão
Você tem um roteiro claro: abra o inventário, junte os documentos essenciais, quite o ITCMD e atualize a matrícula no cartório. Sem esses passos, a propriedade fica no meio do caminho. Aja rápido — há prazos e multas. Se houver acordo, prefira o inventário extrajudicial; em caso de disputa, conte com um advogado e considere alternativas como usucapião quando aplicável. Organize tudo como quem prepara uma mudança: guarde recibos, confirme certidões e peça a certidão atualizada após o registro. Um bom profissional evita surpresas.
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Perguntas frequentes
- O que é a Transferência de propriedade de herança para regularização?
É o ato de passar o imóvel do falecido para o(s) herdeiro(s), formalizando a mudança de titularidade no cartório e evitando problemas para vender ou financiar.
- Quando devo fazer a Transferência de propriedade de herança?
Faça assim que possível, enquanto o imóvel ainda estiver no nome do falecido — antes de vender, alugar ou financiar.
- Quais documentos são necessários para a Transferência de propriedade de herança?
Certidão de óbito, RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento, formal de partilha ou escritura de inventário. Outros documentos podem ser exigidos pelo cartório.
- Quanto tempo leva a Transferência de propriedade de herança?
Depende: inventário extrajudicial pode levar semanas a poucos meses; inventário judicial varia de meses a anos conforme a complexidade.
- Quanto custa a Transferência de propriedade de herança?
Há imposto (ITCMD), taxas de cartório e honorários. Valores variam por estado e pelo valor do imóvel. Peça orçamento ao cartório ou ao advogado.