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Inventário de imóvel sem registro vai te mostrar, de forma prática, como escolher entre inventário judicial e extrajudicial, quais documentos levar ao cartório e quando a usucapião pode ser alternativa. Você vai entender os requisitos legais, as certidões essenciais, provas de posse, passos para pedir a matrícula após o falecimento, prazos e custos. Também verá quando o caso exige ação judicial e como evitar atrasos e brigas entre herdeiros. Fica simples e direto para você agir com segurança. Para orientações sobre regularização prática, confira materiais sobre regularização de imóvel sem escritura e regularização em cartório.
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Principais Conclusões
- Junte os documentos do imóvel e seus documentos pessoais.
- Procure um advogado ou tabelião para iniciar o inventário.
- Verifique a situação no cartório e no registro de imóveis.
- Regularize dívidas, taxas e impostos pendentes.
- Obtenha a escritura e faça o registro no cartório.
Rotas legais para Inventário de imóvel sem registro: escolha entre judicial e extrajudicial
Quando você precisa fazer um Inventário de imóvel sem registro, a primeira pergunta é: cartório ou juiz? A via extrajudicial é mais rápida quando todos os herdeiros estão de acordo, são capazes e há advogado. O inventário judicial é mais demorado, mas necessário em casos de litígio, herdeiros incapazes ou falta de documentos.
Pense assim: o cartório é uma estrada reta — rápida se não houver “buracos”. O fórum é a estrada de serra — mais lenta, mas segura quando há obstáculos. Se o imóvel não tem matrícula, é comum o caso migrar ao Judiciário, porque muitos cartórios exigem documentação completa antes de lavrar a escritura de partilha. Conversar cedo com um advogado ajuda a mapear a rota mais adequada; para entender passos práticos veja o processo de regularização passo a passo.
Diferenças práticas entre inventário judicial e inventário extrajudicial (imóvel não registrado)
- Extrajudicial: tudo feito em cartório (escritura pública, pagamento de impostos, registro). Requer consenso, todos maiores e capazes, e presença de advogado.
- Judicial: obrigatório quando há litígio, incapazes, testamento contestado ou necessidade de provas/perícia; o juiz pode autorizar medidas para provar propriedade e regularizar imóvel sem matrícula, inclusive por ação judicial de regularização.
Quando o inventário judicial é obrigatório
A lei exige inventário judicial quando há incapazes, disputas ou interesse do Ministério Público. Na prática, a ausência de matrícula frequentemente faz o caso ir ao Judiciário para esclarecer títulos, penhoras ou origem da posse; para identificar a propriedade em sucessões, consulte orientações sobre identificação da propriedade em casos de herança.
Requisitos legais para optar pelo inventário extrajudicial
Unanimidade entre herdeiros, todos capazes, advogado presente, quitação de tributos (ITCMD) e apresentação das certidões do falecido e dos herdeiros. Sem matrícula, prepare-se para documentação extra ou a necessidade de ação judicial.
Documentação necessária para inventário de imóvel para regularização de propriedade sem registro
Pense como montar um quebra-cabeça: cada documento é uma peça. Para um Inventário de imóvel sem registro, junte certidões pessoais do falecido e dos herdeiros, documentos do imóvel (IPTU, recibos, contratos particulares), provas de posse e, se houver, escritura antiga.
Organizar tudo antes acelera o processo e evita idas repetidas ao cartório ou ao advogado. Comprovantes de pagamento de impostos, fotos antigas, contas em nome do falecido e declarações de vizinhos fortalecem a prova de posse. Consulte a lista detalhada de documentação necessária para transmissão de imóveis.
Certidões essenciais: óbito, nascimento, casamento e certidões negativas
- Certidão de óbito do titular do imóvel.
- Certidões de nascimento ou casamento dos herdeiros (incluindo pacto antenupcial).
- Certidões negativas (federais, estaduais e municipais) e de ações quando necessário; veja orientações sobre o processo de regularização de imóvel de herança.
Provas de posse, contratos e documentos que ajudam no registro após falecimento
- IPTU, contas de água e luz, recibos e contratos particulares.
- Fotografias, plantas, memorial descritivo e testemunhas.
- Contratos particulares assinados e testemunhados podem substituir falta de matrícula em muitas situações; para regularizações por posse consulte materiais sobre posse e sua regularização.
Lista mínima de documentos exigidos pelo cartório/registro para regularizar
- RG e CPF dos herdeiros;
- Certidão de óbito do titular;
- Certidões de nascimento ou casamento;
- Certidões negativas fiscais;
- Comprovantes de IPTU e de endereço;
- Contratos, recibos, planta ou memorial descritivo;
- Declarações de posse e, quando houver, escritura pública ou contrato particular.
Como regularizar imóvel sem matrícula passo a passo após falecimento
- Reúna documentos básicos: certidão de óbito, documentos pessoais do falecido, comprovantes de posse (IPTU, recibos, contas).
- Abra o inventário (judicial ou extrajudicial) para declarar o bem e nomear herdeiros.
- Após a partilha homologada ou a escritura pública, solicite a matrícula no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel; veja o processo de regularização passo a passo.
- Entregue formal de partilha/escritura e comprovantes de pagamento de impostos; o cartório fará a abertura de matrícula e o registro definitivo.
Abertura do inventário e nomeação de herdeiros
Escolha entre judicial (litígio, incapazes) ou extrajudicial (consenso e todos capazes). O advogado prepara a petição ou a escritura, calcula impostos e orienta sobre documentos extras, como eventual usucapião ou dívidas. Para casos de herança, consulte o guia sobre como regularizar imóvel de herança.
Pedido de matrícula e registro no cartório competente
Protocole formal de partilha ou escritura no cartório de registro de imóveis com comprovantes de pagamento dos impostos e documentos pessoais dos novos titulares. O cartório pode solicitar complementos (planta, laudo técnico). Haverá emolumentos e prazos variáveis; sempre pegue protocolo e acompanhe. A importância do registro está sintetizada em por que o registro de imóveis é essencial.
Entrega de documentação e prazos comuns
Documentos comuns: certidão de óbito, formal de partilha, comprovantes de pagamento (ITCMD), carnê do IPTU, planta. Prazos variam: alguns cartórios resolvem em dias; outros pedem semanas ou meses se solicitarem complementos.
Inventário extrajudicial (imóvel não registrado): quando é possível e o que exige
Sim, é possível abrir inventário extrajudicial para Inventário de imóvel sem registro, desde que haja acordo de todos os herdeiros, todos maiores e capazes, e advogado. O cartório de notas avaliará documentação (escritura antiga, contrato, IPTU, recibos) e pedirá complementos se a prova for frágil. Muitas vezes será necessária a abertura de matrícula após lavrar a escritura pública de inventário e partilha; entenda a importância da escritura pública nesse processo.
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Requisitos formais no cartório de notas
Certidão de óbito, certidões dos herdeiros, CPF, RG, prova de residência, documentos que mostrem relação do falecido com o imóvel, certidões negativas e avaliação do imóvel para cálculo do ITCMD. A escritura pública de inventário e partilha assinada por todos os herdeiros e advogado é indispensável; veja orientações sobre regularização sem escritura.
Papel do advogado e da escritura pública
O advogado elabora a minuta, corrige falhas, representa os herdeiros e orienta sobre obtenção de documentos faltantes. A escritura pública formaliza a transferência de quotas e viabiliza a solicitação de matrícula no Registro de Imóveis.
Impedimentos que obrigam a conversão para inventário judicial (imóvel sem matrícula)
- Falta de consenso entre herdeiros;
- Herdeiros menores ou incapazes;
- Disputa sobre a titularidade ou ações de terceiros/credores;
- Necessidade de perícia ou produção de provas complexas.
Usucapião e inventário: alternativas para matrículas inexistentes
A usucapião é uma ferramenta quando falta matrícula e a posse é clara, pública e ininterrupta. Se você mora no imóvel há anos, paga contas e ninguém contesta, a usucapião pode transformar posse em propriedade registrada, tornando mais simples a partilha posterior. Para modelos e requisitos, veja a ação de usucapião em imóvel urbano não registrado e orientações sobre usucapião para imóvel de herança.
Nem todo caso é cabível: avalie tipo de posse, tempo e existência de disputa. Às vezes combinar usucapião com o inventário acelera a regularização; para registro da sentença de usucapião, consulte procedimentos de registro no cartório.
Quando a usucapião é alternativa viável para Inventário de imóvel sem registro
- Posse pública, contínua e sem oposição por longos anos;
- Imóvel usado como moradia pela família, com pagamento de tributos;
- Quando o inventário está travado por falta de documentos, a usucapião pode regularizar a matrícula e facilitar a partilha; veja casos de regularização fundiária via usucapião.
Relação entre usucapião, sucessão e inventário judicial
- Inventário: divide bens entre herdeiros.
- Usucapião: converte posse em propriedade. Em alguns casos, usar usucapião antes do inventário facilita o registro; em outros, a partilha pelo inventário é preferível. Cada situação exige análise jurídica.
Procedimentos judiciais e prazos para usucapião antes ou depois do inventário
A usucapião exige petição inicial, provas de posse, citação dos interessados e decisão judicial para registro. Prazos variam conforme a modalidade de usucapião; provas e testemunhas reduzem riscos de impugnação. Para modalidades urbanas e seus requisitos, veja também usucapião de área urbana e usucapião em áreas irregulares.
Custos, prazos e obstáculos comuns ao regularizar Inventário de imóvel sem registro
Regularizar um Inventário de imóvel sem registro envolve taxas de cartório, ITCMD, honorários advocatícios e possíveis diligências ou perícias. Processos extrajudiciais costumam ser mais rápidos e baratos; judiciais, mais demorados e custosos.
Prazos: se tudo estiver certo e houver consenso, meses; se faltar matrícula, documentos ou houver litígio, anos. Obstáculos frequentes: ausência ou erro de matrícula, documentos desatualizados, briga entre herdeiros, benfeitorias sem averbação.
Taxas de cartório, impostos e honorários
- Custas de abertura de inventário (extrajudicial), certidões, averbações e registro.
- ITCMD (imposto sobre transmissão causa mortis) e emolumentos.
- Honorários advocatícios (por tarefa ou percentual); peça orçamento claro. Para estimativas e etapas veja o processo de regularização de imóvel de herança.
Motivos frequentes de atraso
- Falta, perda ou erro na matrícula;
- Documentos incompletos ou desatualizados;
- Herdeiros incomunicáveis, residentes no exterior ou em desacordo;
- Ausência de histórico documental do imóvel (obras não registradas, contratos informais).
Estratégias práticas para acelerar o processo e reduzir riscos de impugnação
- Reúna a documentação básica e, se possível, a matrícula antes de iniciar;
- Convoque os herdeiros para um acordo escrito;
- Procure um advogado experiente;
- Prefira a via extrajudicial quando houver consenso;
- Mantenha transparência sobre dívidas e benfeitorias;
- Registre procurações para herdeiros ausentes.
Dicas práticas rápidas para Inventário de imóvel sem registro
- Faça um inventário prévio da documentação do imóvel (IPTU, contratos, recibos).
- Digitalize e organize tudo em pastas por tipo de documento.
- Peça certidões negativas federais, estaduais e municipais desde o início.
- Avalie a viabilidade de usucapião se a posse for consolidada.
- Consulte o cartório de registro de imóveis da circunscrição para orientações locais e siga o fluxo de regularização passo a passo.
Conclusão
Você já tem o mapa: o Inventário de imóvel sem registro é o caminho para transformar posse em título formal. Se houver consenso, o cartório é a estrada rápida; se houver disputa ou herdeiros incapazes, leve o caso ao juiz. Junte documentos (IPTU, recibos, certidões), consulte um advogado e não subestime prazos e custos. Quando a matrícula falta, a usucapião pode ser alternativa — mas só com provas sólidas e orientação profissional. Em resumo: organize as provas, faça o inventário adequado e acompanhe cada etapa para evitar surpresas. Para aprofundar sobre regularização e herança, veja o guia sobre como regularizar imóvel de herança.
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Perguntas frequentes
Como regularizar Inventário de imóvel sem registro?
Faça o inventário (judicial ou extrajudicial), junte documentos de posse e pessoais e, após partilha/escritura, solicite matrícula no Registro de Imóveis. Às vezes é preciso ação judicial ou usucapião; confira o processo de regularização para imóveis de herança.
Posso transferir um imóvel sem registro por inventário?
Não. Primeiro regularize o inventário e o registro. Sem matrícula não há segurança para transferência; entenda a importância do registro em registro de imóveis.
Quanto tempo leva regularizar Inventário de imóvel sem registro?
Depende: extrajudicial pode levar semanas a meses; judicial ou usucapião, meses a anos, conforme documentação e litígios. Para um roteiro prático veja o processo passo a passo.
Que documentos preciso para Inventário de imóvel sem registro?
Certidão de óbito, documentos pessoais dos herdeiros, comprovantes de posse (IPTU, contas), contratos, plantas e certidões negativas. Seu advogado listará os itens específicos; consulte a lista de documentação para transmissão.
Quando usar usucapião no Inventário de imóvel sem registro?
Quando a posse for longa, mansa, pacífica e comprovada. Um advogado avaliará se a usucapião é a melhor via ou se o inventário resolve a situação; veja casos práticos em usucapião para imóvel de herança e ação de usucapião urbana.